Les courtiers en crédit immobilier

3 grands types de courtiers immobiliers :

–  courtiers sur internet, courtiers en ligne
–  Les courtiers négociateurs,
–  Et les courtiers qui font tout

Le courtier va a analyser la bonne stratégie de financement. Pour les gens qui achètent la première fois, il faut savoir de quelle manière financer, quelle est la bonne stratégie en fonction d’une revente ultérieure etc.

Le courtier cherche d’abord avec le client la bonne stratégie de financement, une fois cette stratégie trouvée, il va négocier le financement aux meilleures conditions dans les différentes banques, sachant que l’idéal est de rester dans sa propre banque. Si on est bien avec son banquier, sur une relation à long terme, il va pouvoir vous aider plus facilement, faire sauter des frais et autres avantages de fidélité…

Le courtier en ligne

Le courtier en ligne, par contre, n’est pas là pour faire du conseil. Vous arrivez déjà avec votre choix de crédit, là vous remplissez un formulaire sur internet, il fait un système de scoring de banques (match de scoring) , il sort un score et en fonction de ce score, vous êtes éligible à un certain taux, puis il va envoyer cette demandes de prêts à toutes les banques à ce taux, il ne va pas négocier, ni conseiller ni faire de suivi. Vous aurez rendez-vous avec votre banquier avec ce taux. Mais derrière se posent d’autres problèmes, quelles assurances prendre, quelles garanties, quelle est la bonne stratégie de financement, et le suivi de son dossier jusqu’à la signature chez le notaire.

Les taux d’intérêt en ce moment

25 ans à taux fixe par exemple : entre 3,95 à 4,20 environ (mars 2007).

Deux grands types de crédits

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Les crédits amortissables

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Les crédits in fine

Chacun de ces crédits peuvent être souscrits à taux fixe ou à taux variable, soit mixer les deux.

Taux fixe, taux mixte et taux variable

Pour l’amortissable, 99% des cas en premier achat, on privilégie le taux fixe et le taux mixte, car le crédit pourra toujours être renégocié ou racheté. Il vaut mieux prendre à taux fixe pour sécuriser, et dès que le taux baisse plus bas que les votre, vous faites renégocier, racheter votre crédit et vous économisez de l’argent.

On utilise beaucoup plus souvent pour les gens qui achètent la première fois le taux mixte car l’idée, c’est de fixer le taux pendant 5 ou 10 ans, et prendre le reste du temps variable, parce que si vous revendez au bout de 5 ans, si vous avez eu un taux fixe pendant 10 ans par exemple, ça ne change rien par rapport à avoir eu un taux fixe pendant 30 ans, sauf que dans l’idée de 10 ans fixe et 20 ans variable (ce qui fait un crédit de 30 ans), se négocie à 3,80 en ce moment, alors que 30 ans à taux fixe se négocie à 4,30. Et ça peut faire une grosse différence sur les 4 ou 5 premières années.

Par exemple, sur un crédit de 180.000 euros, entre un 30 ans à taux fixe et un 10 ans à taux fixe puis 20 ans à taux variable, le différentiel de taux fait qu’au bout de 5 ans, si on revend, ça aura coûté 2.000 euros en ayant pris du taux fixe tout le long. C’est une belle économie, vous gagnez 5.000 euros en 5 ans !

Qu’est-ce que le crédit in fine ?

Le crédit in fine est intéressant pour les investisseurs en investissement locatif. On paye surtout les intérêts et l’amortissement de son crédit, on le fait via une épargne complémentaire, à côté du crédit, sur une assurance vie généralement. Et comme vous avez de grosses charges d’intérêt, vous pouvez les défalquer, les retirer de vos loyers perçus pour avoir un revenu imposable beaucoup plus faible et payer moins d’impôts à l’état. Les investisseurs, quand ils achètent un 2 pièces ou un studio pour le louer, prennent généralement un crédit in fine sauf pour les lois De Robien ou Malraux, là on peut se poser la question de l’amortissement.

Le crédit in fine est aussi plus léger pour les gens de 40 – 50 ans, parce que le crédit in fine permet de mieux protéger la transmission de son patrimoine en cas de décès.